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위 각 부분이 甲과 乙의 유일한 주거인 경우 주거용 건물에 해당한다(大判 1995.(大判 1997. 12. 6.(大判 1987. 6. 住賃法이 법인의 경우에도 적용되는지 여부 住賃法은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다. 96다7595). 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우,, 甲은 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한  ......

 

 

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주택임대차보호법의 적용범위에 대하여 - 주택임대차보호법의 적용범위 연구

 

주택임대차보호법의 적용범위에 대하여 - 미리보기를 참고 바랍니다.

 

주택임대차보호법의 적용범위 연구

 

1. 원칙

 

1) 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 준용

 

<임대인이 명의신탁자인 경우 임차인의 대항력>

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다. 따라서 계약서상 임대인이 비록 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다. 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다고 할 것이다(大判 1995. 10. 12. 95다22283).

 

2) 주택의 등기하지 아니한 전세계약(채권적 전세)에 준용

 

3) 일시사용을 위한 임대차에는 적용하지 아니한다.

 

2. 주거용 건물에 해당하는지 여부

 

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 甲은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 乙은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 甲은 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 乙은 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사실, 위 각 부분이 甲과 乙의 유일한 주거인 경우 주거용 건물에 해당한다(大判 1995. 3. 10. 94다52522).

 

3. 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우, 住賃法의 적용여부

 

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 住賃法 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나, 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없다. 따라서 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관 앞의 방은 임차인이 내실로 사용하면서 나머지 방으로 여인숙업을 경영하고 있는 경우에는 동법의 적용이 없다.(大判 1987. 4. 28. 86다카2407)

 

방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 `주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우`에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.(大判 1996. 3. 12. 95다51953)

 

4. 住賃法의 적용 대상에 대지도 포함되는지 여부

 

住賃法 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 `주거용 건물`의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다.(大判 1996. 6. 14. 96다7595)

 

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다면, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다(大判 1996. 6. 14. 96다7595).

 

5. 住賃法이 법인의 경우에도 적용되는지 여부

 

住賃法은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다.(大判 1997. 7. 11. 96다7236)

 

6. 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지 여부

 

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.(大判 1995. 10. 12. 95다22283)

 

 

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