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임대차관계가 종료하는 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하여야 한다. 하지만 임대인의 사정이 여의치 않은 경우 임차인의 임차보증금이 문제된다. 이때 임차인은 경매신청에 의해 보증금을 회수 할 수 있는데 그러기 위해서는 채무명의를 확보하여야 한다. 채무명의란 경매청구의 목적이 되는 권리가 있음을 확인하는 것으로 보통 소송이나 조정절차 또는 지급명령신청의 독촉절차 등에 의한 판결문 등이다. 임차인이 임차건물 등 임대인의 재산이 경매에서 낙찰이 될 경우 경락대금에서 변제순위에 의하여 배당을 통하여 보증금을 반환받을 수 있다. 또 다른 보증금의 회수방법으로는 최우선 변제권에 의한 것으로 대항요건을 갖추고 최우선 요건의 요건을 구비한 경우에는 경매대금의 3분의 1의 범위에서 일정액을 우선 변제 받을 수 있다. 그러나 대항력만 구비한 임차인은 우선변제권이 없으므로 경매절차에서 배당신청을 할 수 없고 경매 또는 공매시 환가대금에서 임차보증금을 반환받을 수도 없다. 다만 양수인으로부터 임차보증금을 반환받을 수 있다.

 

 

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